没有房产证的单位内部开发房买卖合同效力的认定

——河南郑州中院判决赵丽诉罗凤仙房屋买卖合同纠纷案

崔霞、孔凡松、申阳    河南省郑州市中原区人民法院

                                        来源中国民商法律网

内容提要: 单位内部开发的房屋，虽限定购买人为本单位职工，并尚未取得房产证，但只要不违反法律、行政法规的强制性规定，双方意思表示真实一致，不具有购买条件的人与该单位职工达成房屋买卖合同，应认定合法有效。

案情

      2006年8月21日，罗凤仙与赵丽签订一份《房屋转让协议书》。罗凤仙自愿将本单位内部开发的一套房屋转让给赵丽。由赵丽支付该住宅所有集资费用，赵丽以罗凤仙的名义办理一切购房手续，直至房屋过户完成；该房屋所有权、使用权实际归赵丽所有。罗凤仙、赵丽在签订本协议书当日，赵丽支付罗凤仙房屋转让费人民币2万元，并分次支付了该房屋25.47万元的房款。2010年，罗凤仙要求将所转让房屋收回，在多次协商不成的情况下，赵丽向郑州市中原区人民法院提起诉讼，要求确认双方签订的房屋转让协议书合法有效。

      被告罗凤仙辩称，该房屋系单位内部开发房屋，买卖须经本单位同意，但双方的房屋买卖行为没有经过单位同意，且双方在签订买卖协议时，该房屋尚未办理房产证，被告无权处分该房屋，所以房屋买卖合同协议无效。

      裁判

      郑州市中原区人民法院经审理认为：赵丽与罗凤仙虽签订房屋转让协议书，但当时罗凤仙并未出资购买出让房屋，没有取得房屋的所有权证，双方协议“原告以罗凤仙名义办理一切购房手续，直至房屋过户完成”，这实际上是罗凤仙同意将其购房资格予以转让。本案中，罗凤仙所享有的仅仅是优惠购房资格，仅是一种待遇，即获得优惠价格购买所建房屋的条件。罗凤仙对其出卖房屋的权利尚停留在一种资格权利上，并不能立即、现实地取得该房屋的所有权，但却获得了对未来取得上述房屋所有权的合理期待，这种期待是一种在交易中现实存在的、有着独立经济价值的财产利益，原告亦为此支付罗凤仙2万元，房屋转让协议书系原告与罗凤仙自愿签订，且上述交易行为并不违反国家法律、行政法规的强制规定，因此原告要求确认原告与被告签订的房屋转让协议书合法有效。

      中原区人民法院判决：原告赵丽与被告罗凤仙房屋转让协议书有效。

      一审宣判后，被告罗凤仙不服，提起上诉。

      郑州市中级人民法院经审理认为，赵丽与罗凤仙签订的房屋转让协议书并不违反法律、行政法规的强制性规定，是双方的真实意思表示，应为合法。罗凤仙的上诉理由无事实、法律依据，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。

      郑州市中级人民法院判决：驳回上诉，维持原判。

      评析

      １.关于房屋转让协议书的定性 判断系争合同的效力问题，首先应当明确该合同的合同性质，才能准确适用相关法律规范。

      本案中，罗凤仙作为其单位的一名职工，因其特别的身份获得了从本单位以成本价格购置一套住房的权利，对于该权利罗凤仙并没有放弃，而是表达了购房的意愿。虽然系争房屋当时尚未竣工，但该房屋的位置、楼层、面积等基本价值要素已经大致确定，具备了比较明确的经济价值。此时，虽然罗凤仙没有获得该房屋的所有权，但取得房屋所有权的过程已经开始，一旦条件成熟或者期限届至，即可获得该权利。当事人所处的这种法律地位构成了对该房屋所有权的期待权，具有一定的经济价值，可以成为交易的客体，如可以处分、抵押、继承。根据原、被告双方签订的协议内容，被告在收取原告一定转让费后，将其享有的购房资格转让给原告，由原告以被告的名义办理相关购房手续，承担该房屋的所有集资费用，被告在获得房屋所有权证书后转让给原告。从该协议内容可以看出，被告将其对系争房屋所有权的期待权转让给原告，并继续承担向出卖人支付价款的义务，原告享有了在被告支付全部价款后，取得房屋所有权的权利。这非常类似于期房、未来物的买卖。根据民法通则第七十二条第二款及其解释、合同法第一百三十三条及其解释的规定，只要在履行期限届满时出卖人能够移转买卖物的所有权，就达到了买卖合同的目的，无须出卖人于订立买卖合同时即拥有买卖物的所有权。因此，房屋转让协议书应当视为当事人有权处分的合同看待。

      ２.房屋转让协议书的效力问题 城市房地产管理法制定于我国实行市场经济之初，其立法宗旨侧重于对房地产开发和交易行为的规范。而合同法的立法指导思想奉行鼓励交易的原则，尽量承认合同的效力。合同法司法解释也都延续了此指导思想和原则。因此，本案应适用合同法及有关司法解释。

      根据合同法解释（二）第十四条的规定，违反法律、行政法规的强制性规定指的是违反效力性强制性规定。城市房地产管理法第三十七条第六项的规定，主要是基于房地产在来源不清、归属不明的情况下进入市场流通，不利于市场秩序的维护和国家对房地产转让的管理监督。本案中系争房屋的所有权并不存在来源不清、归属不明的情况，且该规定不属于效力性规范，违反此规定的合同不应当认定为无效。

      从法律适用的后果来讲，原告赵丽和被告罗凤仙买卖房屋的意思表示真实一致，如果原、被告双方签订的《房屋转让协议书》被认定为无效，房屋买受人赵丽履行合同所付出的努力和机会成本将得不到充分的保护，而出卖人罗凤仙却从自己的反悔中得到了不合理的利益，违背了“任何人不能从自己的过错中获得利益”的法理，损害了诚实信用原则。同时，如果这类合同被认定为无效，还会助长出卖人的投机心理，进而影响交易稳定性和社会风气。

注释:
本案案号：（2011）中民一初字第1280号；（2011）郑民三终字第725号