房地产买卖合同——没收定金案例

内容摘要：佛山房地产律师认为当事人在自愿平等的基础上协商签订的房地产买卖合同，如不违反法律法规禁止性的规定则合同合法有效，对签订合同的当事人均有法律效力。本案买方签订房地产买卖合同后支付10万元的定金，但是此后在卖方和居间方多次催告下仍然拒绝继续履行合同，因此买方无权要求返还定金。

案件回放：

卖方郭某与买方马某以及居间方深圳市嘉誉城房地产经纪有限公司三方居间房地产买卖合同一案，卖方与买方及居间方于2006年11月9日签订编号为002644的《房地产买卖合同》，合同签订后，卖方依据合同约定办理了赎楼公正委托，买方把定金人民币十万元支付给居间方托管，但此后买方拒绝再继续履行合同。

卖方先后委托律师向买方的实际居住地、身份证上得住所地、以及工作地发出三份催告律师函，要求买方尽快履行房地产买卖合同约定的配合赎楼义务并签订正式的房地产买卖合同。卖方同时委托律师向居间方发出律师函，要求尽快催告买方前来履行合同，居间方在接到卖方律师的催告函后向买方发出催告函，要求尽快履行三方签订的房地产买卖合同。

经卖方和居间方多次催告，买方仍然拒绝履行三方签订的房地产买卖合同，并要求居间方退还定金。买方的行为最终导致三方签订的《房地产买卖合同》无法履行。卖方因此想深圳市福田区人民法院起诉要求：

1、请求判令解除卖方和买方及其居间方签订的编号为002644的《房地产买卖合同》,并判令没收买方交付之定金人民币100,000元；

2、请求判令居间方把买方交付之定金人民币100,000元支付给卖方；

3、请求判令买方、居间方承担诉讼费用。

 一审审判：

一审法院受理后依法想买方送达案件资料和开庭传票，买方均拒签，一审法院最终依法公告送达。开庭时买方未到庭，一审法院依法开庭审理并缺席判决依法支持了卖方的所有诉讼请求。

一审判决公告送达法律文书的最后十天，买方向法院领取判决书并向深圳市中级人民法院提出上诉，要求驳回卖方的诉讼请求并要求返还定金。

被上诉人即卖方委托律师依法提出如下答辩：

被上诉人现就上诉人的上诉请求和上诉理由提出如下答辩意见：

一、房地产买卖合同第三条第（二）款第2项规定上诉人应该于2006年11月28日向银行申请按揭，并将首期款人民币96万元（不包括定金10万元）存入经纪方指定的银行账号进行监管。没有任何证据证明上诉人履行了上述义务，且上诉人在一审开庭时也确认未履行上述义务。

二、合同第2条明确约定被上诉人委托担保公司赎楼的，被上诉人应该出具全权委托公证书给担保公司和经纪方指定人员，上诉人应该依据合同第三条规定及时足额支付款项并办理赎楼的相关手续。

被上诉人于及时办理了公正委托并在赎楼协议上签字，但是上诉人拒绝在赎楼协议上签字。

被上诉人在上诉人不履行合同义务的情况下，在2007年1月17日向上诉人的办公地点、住所地通过特快专递形式发出了律师催告函，并在深圳特区报登出公告催告上诉人尽快履行合同义务。其中被上诉人向其住所地快递的地点即河南省信阳市浉河区新马路23号1号楼3单元1号也是上诉人留在房地产买卖合同上的地点，同时也是上诉人起诉书和上诉状均确认的地点。因此被上诉人已经尽到合理的催告义务。

三、根据房地产三级市场交易惯例，如果被买卖的房产正在银行按揭的，需先向银行申请赎楼，并办理解除抵押登记手续。在赎楼过程中卖方委托担保公司赎楼的，担保公司为确认买卖双方交易的真实性，要求买卖双方均在赎楼协议书上签字。买方的签字仅仅是向担保公司确认是否购买该房产的行为，如果买方不签字确认，担保公司因无法确认买卖的真实性而不予赎楼。

上诉人认为在赎楼协议上签字就是上诉人为被上诉人提供反担保的观点不符合常理，也是对房地产三级交易市场不了解的结果。因为担保公司代卖方赎出房产以后房产证的原件将押在担保公司，担保公司的利益有房产来保证，根本不需要买方来担保，事实上买方也无法担保卖方是否违约。

如果卖方委托担保公司赎楼都需要买方做反担保，谁还敢买房啊！事实上，大量的二手房买卖都是通过担保公司赎楼而进行的交易，买方在赎楼协议上签字却没有任何一个担保公司要求买方为卖方提供反担保的。

综上所述，上诉人在上诉状中陈述的要求上诉人在赎楼协议上签字就是要求上诉人提供反担保，在签署房地产买卖合同时中介和被上诉人均明确表示不需要上诉人在赎楼文件上签字均是上诉人为自己不履行房地产买卖合同和上诉寻找的借口，没有任何的事实依据。

房地产买卖合同未能实际履行是上诉人单方面违约造成的结果。请求法院依法驳回其上诉请求。

                                    答辩人：

                                    二○○八年九月三日

二审判决：

深圳市中级人民法院开庭审理认为，从案件的证据来看，被上诉人即卖方委托律师向上诉人卖方发出三份律师催告函，且在起诉前还在深圳市特区报登报催告，要求尽快前来履行合同。居间方也在接到被上诉人委托的律师发出的律师催告函后，也向上诉人发出了催告函。因此被上诉人和居间方均依法履行了合同的催告义务，但是上诉人仍然拒绝履行合同约定之义务，属于违约行为，且该违约行为最终导致合同无法履行，因此构成根本性违约，无权要求卖方返还定金。

佛山房地产律师提醒：

在签订房地产买卖合同时应该考虑清楚，对房地产买卖合同的内容应该仔细核对，如果对房地产买卖合同中合同条款内容没有明白的，应该在咨询专业人士之后再考虑签订房地产买卖合同，因为签订合同就失去了再反悔的机会了。

特别是一手房的房地产买卖合同，因为开发商有时会设置很多不利于购房者的合同条款。佛山房地产律师就曾经代理深圳一个房地产开发商和百来业主关于迟延办证和改变小区规划的案件。对于迟延办证当事人均能够很好举证证明，但是对于改变小区的规划来说就麻烦很多，这时候需要收集楼盘宣传的所有资料，并调取小区的前后规划图等。尽管案件最终胜诉，但是案件赢取还是很艰难。对于没有写进合同也没有书面的宣传资料，而只是开发商的很多口头承诺就无法完成举证，有时候也就无法进行维权。